Studiu de piață pentru segmentul office – în vile reprezentative

Studiu de piață pentru segmentul office – în vile reprezentative

Dacă ești în căutarea unei investiții oportune sau se apropie momentul în care dorești să îți relochezi afacerea, informațiile furnizate de colega noastra Viviana Andrei în articolul de mai jos îți vor fi de mare folos.

Piața spațiilor cu destinație de birou este în continuare în ascensiune în capitală.

Numărul de salariați din București a depășit pragul de un milion în prima lună a anului 2018, iar numărul celor care lucrează în segmentul “office” depășea 350.000 la finele lui 2017.

Cererea nouă de spaţii de birouri vine atât din partea companiilor nou intrate pe piața locală, cât și din partea companiilor care își extind activitatea în București.

Sectorul IT&C a acaparat aproximativ 78% din cererea totală de spații de birouri în trimestrul al patrulea al anului 2018, urmat de sectorul serviciilor profesionale, cu 10%. Statistica la nivelul primelor 4 luni ale acestui an plasează în continuare sectorul IT&C pe prima poziție, cu o pondere de 55% din total, urmată de sectorul industrial de producție și cel al serviciilor profesionale, cu câte 18, respectiv 13%.

Un număr de 18 tranzacții de închiriere au vizat spații cu suprafețe de peste 3.000 mp în primele 4 luni ale anului, 70% din acest volum fiind tranzacționat de către companii cu activitate în sectorul IT&C.

În Capitală, până în 2020, sunt estimate proiecte care vor totaliza încă 800.000 mp, ceea ce ar urca stocul de birouri la aproximativ 4 mil. mp. Din totalul anunțat pentru construcția de spații office până în 2020, un procent de 35% este deja pre-închiriat. Cea mai mică rată de neocupare pe București se află în zona de Centru-Nord, cu 4,5%.

Rata de neocupare pentru clădirile tip vila istorica reprezentativă, situată în zona ultracentrală, cu suprafață închiriabilă minimă de 2.000 mp, se situează la 4,3%, la mai puțin de jumătate față de rata de neocupare a clădirilor moderne de birouri, situate în aceleași zone, cu o pondere de 12.9%. Chiria prime şi randamentul spațiilor cu destinație de birou situate în vile reprezentative ramân constante în 2018, la 24.5 euro/mp şi 8.5%.

În prezent, dacă o companie vrea să închirieze birouri pentru 200 de angajați într-o clădire tip-vilă reprezentativă, situată în apropierea unei stații de metrou, există posibilitatea să nu identifice niciuna.  Identificarea unor spații optime durează între 12-14 luni.

Chiriașii au preferat anul acesta imobile tip-vila cu destinație de birouri, situate în zonele premium – Romană, Domenii, Aviatorilor, și cu suprafete de minim 2.500 mp. Întrucât acest tip de imobile apar extrem de rar pe piața imobiliară, există cereri în bazele de date ale agențiilor imobiliare care așteaptă eliberarea acestui tip de proprietăți.

În Trimestrul 1 al anului 2018, numărul tranzacțiilor cu vile închiriate pentru a servi ca sedii de birouri, a crescut cu aprox. 43% față de T1 2017, dar suprafața medie închiriată a scăzut la 1.500 mp, această scădere fiind cauzată de oferta lacunară pentru proprietăți de acest tip, care să dispună de suprafețe închiriabile de peste 3.000 mp. Cu toate că cererea pentru acest tip de proprietăți este în continuă creștere, multe dintre companii doresc să dețină un sediu care să le aducă un aport de prestigiu și imagine.

Companiile de prestigiu au căutat vile renovate, cu rețea IT și alte facilități de spații de birouri, în zone care asigură un plus de imagine, precum Aviatorilor/Kiseleff, Cișmigiu, Domenii și Romană.

Se poate spune că oferta de proprietăți cu aceste caracteristici este aproape inexistentă la momentul efectuării acestui studiu de piață.

Vilele istorice continuă să își păstreze un farmec greu de egalat pentru un segment clar definit de companii în cautarea unui spațiu de birouri. Elementele lor de atracție sunt numeroase: locație de prestigiu și întotdeauna într-o zonă centrală, o imagine impunătoare, o funcționalitate înaltă a spațiilor, intimitate și un anumit spirit de unicitate, care se regăsește și în obiectul de activitate al chiriașilor.

Adevarate bijuterii arhitecturale, clădirile ridicate în perioada interbelică, cu o arhitectură valoroasă, reprezintă o investiție în imaginea companiei, pe termen mediu și lung.

Vilele istorice sunt în marea lor majoritate bine poziționate, în zone centrale sau ultracentrale.

Dacă este protejată așa cum trebuie, o clădire istorică poate să fie mai rezistentă în timp decât una nouă. În plus, aceste clădiri au caracteristici arhitecturale specifice stilului clasic, ceea ce le diferențiază net de alte imobile cu destinație de birou: suprafață vitrată mare (ferestre generoase), care asigură aerisirea naturala a spațiului interior, tavane înalte, încăperi spațioase, etc. De asemenea, clădirile istorice au valoare prin persoanele care au locuit sau lucrat acolo. Acestea au fost construite de boieri sau de membri ai lumii intelectuale ale vremii, au fost vizitate de oameni celebri sau de nobili, fapt pentru care ele atrag și acum atenția publicului. Clădirile istorice le reamintesc oamenilor de trecutul orașului și de importanța acestuia.

O afacere care se desfășoară într-o clădire de acest tip, ar putea să beneficieze de toate aceste avantaje și profitul ei să crească. Așa se întâmplă în întreaga lume și așa este și la noi, dar acest lucru necesită, totuși, o investiție. Prin urmare, proprietarii acestor imobile investesc continuu în mentenanța acestora, adaptându-le la cerințele chiriașilor și la standardele moderne.

Acest tip de proprietăți sunt închiriate de regulă pe termen lung, chiriașii fiind în majoritate companii prestigioase, ambasade, centre culturale, care solicită închiriere pe un termen de minim 5 ani.

Ca tendințe, la sfârșitul primului trimestru din 2018, față de a doua jumătate a anului precedent, se remarca o scădere drastică a stocului de spații libere în imobile reprezentative în zona de centru-nord, iar cererea este în creștere, fapt care a generat o sensibilă creștere a prețurilor de închiriere a acestora.

Nivelul prețurilor și factorii care îl influențează

Pe piața chiriilor spațiilor cu destinație de birou, nivelul prețurilor este în directă corelare cu calitatea ofertei (caracteristicile imobilului și condițiile oferite de către proprietar), dar și de numărul ofertelor cu caracteristici similare.

Cererea pentru spațiile de birouri este în acest moment sustinută în principal de relocări. Decizia chiriașilor de a muta sediul operațiunilor nu mai este exclusiv bazată pe reducerea costurilor, concomitent cu o îmbunătățire a calității spațiului ocupat. Acest criteriu decizional este specific chiriașilor mici, pentru care menținerea costurilor de ocupare la un nivel redus este esențial pentru activitatea generală a companiilor.

În cazul chiriașilor mari, relocările sunt determinate de consolidarea spațiului ocupat și de optimizarea nivelului de ocupare, nelimitându-se exclusiv la nivelul chiriei plătite.

Dorința chiriașilor de a obține un echilibru mai bun între calitatea spațiului ocupat și costurile de ocupare este un alt factor, care generează relocări. Acest echilibru nu înseamnă neapărat o reducere a costurilor de ocupare. Relocările generate de optimizarea spațiului de locuit, mai precis mutarea activităților într-o singură clădire, au generat extinderi ale unor chiriași.

Obiectivul final al companiilor este identificarea acelui spațiu care oferă acomodarea unui anumit număr de posturi de lucru (și desigur, suplimentar, o marjă de extindere rezonabilă), cel mai important aspect nefiind chiria pe metru pătrat, ci chiria per post de lucru.

Încadrarea în standardul BOMA este un alt criteriu care influențează nivelul prețurilor.

La momentul realizării acestui studiu oferta de spații cu destinație de birou în vile reprezentative, care să corespundă standardelor desfășurării acestui tip de activitate, cu amplasament ultracentral și vizibilitate, este lacunară.

By | 2018-06-29T14:17:52+00:00 June 29th, 2018|Educatie|0 Comments

About the Author:

Leave A Comment