Etapele vânzării unei proprietăți imobiliare

Etapele vânzării unei proprietăți imobiliare

Pasul 1Verifică documentele care stau la baza dreptului tău de proprietate, asigură-te că deții toate documentele necesare tranzacționării și că acestea nu conțin erori materiale.  

Nu vei dori să pierzi cea mai bună ofertă pentru că nu ești pregătit!

Cumpărătorul se grăbește și poate alege o nouă apariție în piață!

 

Documente necesare:

1) Actul de proprietate, care poate fi:

– Contract de vânzare-cumpărare;

– Certificat de moștenitor;

– Contract de donație;

– Contract de schimb;

– Sentință/Decizie civilă definitivă și irevocabilă;

– Adeverințe eliberate de către serviciile contencios și administrativ ale Primăriei localității, în cazul imobilelor cumpărate în baza Legii 112/1991.

– Titlu de proprietate;

– Autorizație de construire + Proces Verbal de Recepție a lucrărilor.

Dacă ai dobândit proprietatea printr-un contract de vânzare, asigură-te că deții documentul care atestă plata prețului: ordinul de plată sau Declarația de primire a prețului.

2) Documentația cadastrală:

– încheiere de intabulare

– releveu cadastral; dacă ai făcut modificări în compartimentarea interioară și nu ai actualizat releveul cadastral, proprietatea ta nu va putea fi cumpărată prin surse de finanțare bancară;

– plan de amplasament;

– plan de situație;

– încheiere de intabulare;

Asigură-te ca dreptul tău de proprietate este intabulat.

Solicită un extras de carte funciară și verifică datele înscrise, astfel încât să te asiguri că proprietatea ta nu este intabulată cu erori și/sau că nu ai sarcini înscrise în Cartea Funciară.

3) Certificat de performanță energetică:

– acesta este necesar în cazul în care veți tranzacționa o proprietate de tip – construcție și va trebui să apelați la un auditor energetic.

4) Certificat fiscal:

– acest document este eliberat de către Administrația Financiară și este un act care dovedește îndeplinirea obligațiilor de plată ale contribuabilului (impozite, taxe); certificatul fiscal este valabil 30 de zile de la momentul emiterii;

5) Adeverința de la Asociația de proprietari:

Acest document este necesar în situația în care proprietatea se află într-un imobil compus din mai multe apartamente și atestă faptul că sunt achitate la zi contribuțiile la cheltuielile comune.

La data transferării dreptului de proprietate vânzătorul plătește impozitul pe venitul din tranzacția imobiliară.  Acesta este în cuantum de 3% din ce depășește suma de 450.000 lei. Va trebui să fiți pregătiți cu suma necesară plății acestei taxe, întrucât autentificarea contractului de vânzare va fi condiționată de plata acestuia.

Pasul 2: Poziționează corect prețul proprietății tale.

Prețul corect este primordial pentru o experiență de vânzare reușită!

De unde știi care este prețul corect pentru proprietatea ta? Apelezi la un specialist (consultant imobiliar sau evaluator imobiliar), pentru că acesta cunoaște piața imobiliară mai bine decât tine și are cunoștințe despre prețurile la care s-au tranzacționat proprietăți similare.

Dacă totuși vrei să calculezi singur valoarea de piața a proprietății tale, va trebui să faci pentru proprietatea ta o analiză comparativă de piață și să iei în calcul mai mulți factori.

Poți să realizezi o analiză comparativă de piață prin raportarea proprietății tale la alte proprietăți cu caracteristici similare existente pe piață, cărora le aplici corecții obiective pentru diferențe.

Exemple de factori care influențează valoarea unei proprietăți: localizarea, suprafața, compartimentarea, vechimea imobilului, etajul, nivelul de întreținere a acestuia, caracteristicile finisajelor interioare, situația juridică a imobilului, vecinătăți, orientare cardinală, existența locurilor de parcare, etc.

O evaluare corectă va atrage un număr mai mare de cumpărători și maximizează prețul pe care l-ai putea obține. O proprietate evaluată corect se va vinde într-un timp mai scurt.

Supraevaluarea unei proprietăți ajută la vânzarea celorlalte proprietăți, care devin mai atractive pentru cumpărători.

Repoziționarea ulterioară a prețului poate să îți genereze oferte mai mici decât ai fi primit dacă te-ai fi poziționat corect în piață.

Pasul 3: Creează o strategie de marketing.

Pentru un marketing eficient vei avea nevoie de:

1) Un set de fotografii profesionist executate și de bună calitate.

“Cumpărătorul are nevoie de o sută de ochi, pe când vânzătorului îi trebuie unul singur” (George Herbert)

Fotografiile sunt cele care atrag atenția potențialilor cumpărători și reprezintă coloana vertebrală a unei vânzări de succes. Dacă prețul este primul element de filtrare a cumpărătorilor, fotografiile ocupă următorul loc în acest proces.

Evidențiază în fotografii punctele forte ale imobilului și așează-le într-o ordine, astfel încât să creezi o impresie vizuală coerentă despre proprietatea ta.

2) Realizează o descriere a proprietății.

Compune o descriere obiectivă, care să conțină atât un rezumat al caracteristicilor, cât și punctele forte ale acesteia. Descrierea poate filtra potențialii cumpărători, prin urmare, fii transparent și menționează chiar și detaliile mai puțin atractive, astfel încât să nu pierzi timp nici tu și nici cumpărătorii. (De exemplu, dacă vinzi un apartament situat la ultimul etaj al unei construcții fără lift sau dacă imobilul este expertizat și are unul din gradele de risc seismic.)

În descrierea proprietății 70% ar trebui să fie avantajele pe care le are față de altele, iar restul de 30 % ar trebui să fie caracteristicile acesteia. Pune accent pe beneficii!

3) Home-staging sau pregătirea proprietății pentru vânzare.

Știm că prima impresie este foarte importantă. Dacă proprietatea pe care vrei să o vinzi va crea o prima impresie plăcută potențialilor cumpărători, fii sigur că va atârna în balanța deciziei lor de cumpărare. Oamenii iau decizii de cumpărare bazate atât pe rațiune cât și pe simțuri, prin urmare încercați să creați condiții propice pentru ca văzul, mirosul, auzul celor care vă vizitează să fie plăcut stimulate. Folosește simțurile pentru a face proprietatea ta atractivă!

Ideal ar fi ca, înainte de a scoate proprietatea pe piață, să faci o curățenie generală, însoțită sau nu de o împrospătare a zugrăvelilor. (Nu așa facem și când ne vindem mașina?)

Dacă ți se pare dificil sau costisitor să zugrăvești, te poți rezuma la curățenie, însă pune accent pe ordine! O locuință îngrijită și curată creează o primă impresie plăcută. Nu lăsa la vedere obiecte personale sau de îngrijire personală!

Detaliile fac diferența! Folosește decorațiuni precum flori, cărți, perne și cuverturi colorate, care să alcătuiască o ambianță plăcută. Micile detalii precum o masă de dining frumos aranjată sau un odorizant floral vor crea o atmosferă primitoare și caldă.

Pasul 4: Organizarea și calificarea vizionărilor:

Când totul va fi pregătit și vei primi solicitări de vizionare a proprietății tale ar fi indicat să faci o minimă calificare a celor care vor să îți vadă casa.

– întreabă potențialul cumpărător dacă dispune de surse proprii sau apelează la finanțare bancară; în al doilea caz, este posibil ca proprietatea ta să nu poată fi luată în garanție de către instituțiile bancare. (motive de istoric juridic sau de structură);

– asigură-te că a înțeles bine detaliile tehnice ale proprietății tale;

– roagă-l pe cumpărător să aibă la el un act de identitate la momentul vizionării;

Stabilește vizionările în momentele zilei în care proprietatea ta poate fi pusă în valoarea de factori cum sunt: lumina, lipsa aglomerației din trafic și imediata vecinătate.

Pregătește-te pentru vizionare ca atunci când vine soacra în vizită!

– aerisește bine interioarele; un aer proaspăt este indicat unui aer închis, dar parfumat;

– nu găti înainte de a primi vizite; mirosul de ceapă prăjită nu este tocmai plăcut;

– dacă aveți animale de companie, ar fi indicat ca acestea să fie scoase la plimbare pe durata vizionării; indiferent cât de mult ne plac animalele, nu suntem tocmai confortabili cu un dog german în preajmă…

– asigură-te că ai pus capacul la toaleta și că obiectele de igienă personală sunt în dulap.

– nu lăsa la vedere obiecte de valoare.

Până la vânzarea proprietății tale mai e un pas: negocierea!!! Dar acesta este un subiect amplu, pe care îl vom dezbate data viitoare.

By | 2020-07-15T12:57:13+00:00 July 15th, 2020|Educatie, Informatii utile|0 Comments

About the Author:

Leave A Comment